私達、更新料問題を考える会は、本件更新料裁判が提訴されて以降、本件訴訟が更新料問題にとどまらない今後の建物賃貸借関係を左右する問題であると位置づけ、取組みを続けています。
本件訴訟の事の重大性を認識していただき、貸主側の結集、団結をお願いする次第です。

■１． 更新料を決する訴訟

本件訴訟は、直接的には、既払い更新料の返還請求にかかる訴訟です。既払い更新料の返還は、貸主がすでに受領をし、税金申告も済ませ、経費、返済などに使用している更新料の返還を求めるものであり、その返還が命ぜられるかどうかは死活問題となっています。更新料条項を契約し、更新料を受領してきた本件訴訟の貸主としては、どうしても譲れない訴訟です。
本件訴訟は、本件訴訟当事者となっている貸主・借主だけの問題ではなく、広く全国の更新料条項が使用されている当事者の問題を判断する訴訟です。更新料条項が有効となれば、現在までの借主の貸主に対する更新料返還請求は認められないことになりますし、また、貸主は借主に対し、約定している更新料の不払いに対しては請求できることになります。
逆に、更新料条項が無効となれば、借主の貸主に対する更新料返還請求が認められることになりますし、また、貸主は借主に対して約定している更新料の不払いに対して請求できないことになります。
本件訴訟は、更新料に関係している契約当事者にとって、いわば代表訴訟の意味を持っています。
次に、本件訴訟は、貸主＝消費者側の周到な戦略の一環として提起されているもので、更新料の是非にとどまるものではありません。

■２． 契約自由の原則及び私的自治を確保する訴訟

本件訴訟は、消費者運動の流れの中で、原状回復費用特約→敷引特約→更新料特約→礼金特約の消費者側の攻撃の流れで提起されているものです。
借主＝消費者側は、建物賃貸借では、家賃・共益費以外の、自然損耗等の原状回復費用・敷引き・更新料・礼金等は一切認められないとのスローガンをたて、貸主側を攻撃してきています。契約自由の原則、私的自治により、本来契約当事者は、自由に賃貸借契約を締結できるはずです。ところが、家賃・共益費以外は建物賃貸借契約では認めないというのでは、取引社会の自由・選択が損なわれてしまいます。過度の国家による契約への介入、制限は、現在の規制緩和の動きにも反するものです。建物賃貸借においても、契約自由の原則・私的自治は確保しなければなりません。本件訴訟は、建物賃貸借契約において契約自由の原則・私的自治が認められるかどうかを決する訴訟でもあります。

■３． 適正・公正な賃貸借関係確立に影響を与える訴訟

本件訴訟は、現在の貸主の立場を象徴する訴訟となっています。即ち、消費者契約法施行以降、建物賃貸借の分野では、借主の一方的優位な状況が作り出され、貸主の権利・地位が弱められてきています。貸主の立場は、戦前・戦後直後とは違って、現在ではマンション等の増加とともに、慢性的な過剰物件に悩まされています。また、貸主は多額の借入れをし、固定資産税、相続税等を支払い、維持管理費用を負担しているにもかかわらず、賃貸収入は減少する一方です。更に、建築基準法、宅建業法の規制強化、消費者契約法の制定により、貸主は、物件リスクの増大にも直面しています。強度不足、有害素材の使用、土壌汚染、物件内での殺人・自殺などの事故・事件、工作物責任等々の物件リスクは増大する一方です。他方、賃借人のリスクは、転居すれば解消するもので、転居のリスクに過ぎません。
このような現代的状況の中で、貸主・借主の建物賃貸借の対等平等の関係が崩されてきています。私達は、本件訴訟を含め、貸主・借主の対等平等な適正・公正な賃貸借関係の確立を目指す必要があります。本件訴訟は、この訴訟自体としても、また同種訴訟に対しても、更に今後建物賃貸借契約のあり方及び貸主・借主の適正・公正な建物賃貸借権利関係の確立にも重大な影響を与える訴訟です。いわば、現在及び将来の建物賃貸借の方向を決める訴訟と言っても過言ではありません。私達は、貸主、関係する不動産会社、弁護団、支援者の力を結集して、本件訴訟に取り組んでいます。

本件更新料返還訴訟の提起と貸主側の対応

平成１９年４月１３日、京都簡易裁判所に更新料返還訴訟が提訴されました。この訴訟は、今や京都だけでなく、全国の賃貸住宅の貸主、借主、不動産関係者等の注目を集める訴訟になってきています。

物件◆京都市左京区下鴨 所在　　ワンルームマンション （トイレ・浴室あり）
契約日◆平成１２年９月１日
更新料◆１年毎に１０万円
礼金◆６万円
敷金◆１０万円
賃料◆４万５０００円
共益費◆なし