賃貸マンション更新料問題を考える会
2009/06/25
お知らせ
大阪高等裁判所 第2民事部に係属中となっておりました更新料訴訟の控訴審でございますが、平成21年6月18日に結審致しました。
判決は、平成21年8月27日 13時15分に言い渡されることになりましたので、
お知らせ致します。
 
2009/05/20
06-全国賃貸住宅新聞 「更新料訴訟の行方」連載 第17回
大津地裁判決の意義:PDF資料
(2009.05.18発行・第874号)
 
2009/04/25
06-全国賃貸住宅新聞 「更新料訴訟の行方」連載 第16回
大津の更新料裁判判決について :PDF資料
(2009.04.20発行・第870号)
 
2009/04/20
02-過去の裁判判例のご紹介
判決の原文を掲載しました。
 
2009/03/28
05-参考 新聞記事
平成21(2009)/03/28 読売新聞:PDF資料
 
2008/11/29
09-「更新料問題に関するパンフレットを作成しました」


「更新料問題に関するパンフレット」 :PDF資料

 
2008/05/15
06-全国賃貸住宅新聞 「更新料訴訟の行方」連載 第15回
更新料滞納者に対しての支払請求訴訟提起 :PDF資料
(2008.05.12発行・第822号)
2008/05/02
08-更新料滞納者に対する更新料支払請求訴訟について
平成20年(2008年) 4月29日 京都新聞:PDF資料
2008/04/21
06-全国賃貸住宅新聞 「更新料訴訟の行方」連載 第14回
京都更新料裁判判決後の訴訟の状況 :PDF資料
(2008.04.14発行・第818号)

2008/04/02

06-全国賃貸住宅新聞 「更新料訴訟の行方」連載 第13回

平成20年1月30日 京都地裁判決の評価 :PDF資料
(2008.03.31発行・第816号)

 
2008/03/14

京都 更新料訴訟についての要約レジメ :PDF資料

 
2008/02/18
05-参考 新聞記事

平成20(2008)/02/05 住宅新報:PDF資料

平成20(2008)/02/04 全国賃貸住宅新聞(1):PDF資料 
平成20(2008)/02/04 全国賃貸住宅新聞(10):PDF資料
平成20(2008)/01/27 読売新聞:PDF資料
 
2008/02/15
判決を受けての声明(PDF資料)
 
2008/01/30

平成20年(2007年)1月30日午前10時、京都地方裁判所203号法廷にて、判決の言い渡しがありました。貸主側(被告側)の全面勝訴でした。詳細は追ってお知らせいたします。

判決要旨(PDF) …京都地方裁判所第4民事部

判決期日の詳細 ・・・PDFを開きます

更新日:2008/01/21 NEW!!

06-全国賃貸住宅新聞 緊急連載 第9回 「判決期日決定」

更新日:2008/01/21 NEW!!
05-参考新聞記事
■「2007/12/31京都新聞」 ■「2008/1/7全国賃貸住宅新聞」


2008/01/30 午前10時 「判決の言い渡し」があります。
更新日:2008/01/21 NEW!!
■1/30裁判所の傍聴券の交付情報はコチラ


■-03 第3回(2007年11月16日) ⇒報告ページへ

第3回 2007/11/16 法廷報告…PDFを別ウィンドウで開きます
    ┗━被告 準備書面…PDFを別ウィンドウで開きます
    ┗━原告 弁論要旨…PDFを別ウィンドウで開きます

私たちは
建物賃貸借の更新料問題に取り組んで
活動をしています。

現在、消費者の一部から主張されている更新料の否定は、民法・消費者契約法の不当拡大適用であり、到底認められるものではありません。
私達は、現在の消費者保護の流れの中でも、間違っていることは間違っていると声を上げていく必要があると考えています。
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01-更新料返還訴訟
02-過去の裁判判例
のご紹介
03-貸主更新料弁護団
04-裁判傍聴・集会参加
のお願いと報告
05-参考 新聞記事
06-全国賃貸住宅新聞
「更新料訴訟の行方」
07-更新料訴訟について
の要約
08-更新料滞納者に対す
る更新料支払請求訴訟
について
09-パンフレット
10-リンク集
更新料返還訴訟の重要性と私達の取組み

私達、更新料問題を考える会は、本件更新料裁判が提訴されて以降、本件訴訟が更新料問題にとどまらない今後の建物賃貸借関係を左右する問題であると位置づけ、取組みを続けています。
本件訴訟の事の重大性を認識していただき、貸主側の結集、団結をお願いする次第です。

1. 更新料を決する訴訟

本件訴訟は、直接的には、既払い更新料の返還請求にかかる訴訟です。既払い更新料の返還は、貸主がすでに受領をし、税金申告も済ませ、経費、返済などに使用している更新料の返還を求めるものであり、その返還が命ぜられるかどうかは死活問題となっています。更新料条項を契約し、更新料を受領してきた本件訴訟の貸主としては、どうしても譲れない訴訟です。
本件訴訟は、本件訴訟当事者となっている貸主・借主だけの問題ではなく、広く全国の更新料条項が使用されている当事者の問題を判断する訴訟です。更新料条項が有効となれば、現在までの借主の貸主に対する更新料返還請求は認められないことになりますし、また、貸主は借主に対し、約定している更新料の不払いに対しては請求できることになります。
逆に、更新料条項が無効となれば、借主の貸主に対する更新料返還請求が認められることになりますし、また、貸主は借主に対して約定している更新料の不払いに対して請求できないことになります。
本件訴訟は、更新料に関係している契約当事者にとって、いわば代表訴訟の意味を持っています。
次に、本件訴訟は、貸主=消費者側の周到な戦略の一環として提起されているもので、更新料の是非にとどまるものではありません。

2. 契約自由の原則及び私的自治を確保する訴訟

本件訴訟は、消費者運動の流れの中で、原状回復費用特約→敷引特約→更新料特約→礼金特約の消費者側の攻撃の流れで提起されているものです。
借主=消費者側は、建物賃貸借では、家賃・共益費以外の、自然損耗等の原状回復費用・敷引き・更新料・礼金等は一切認められないとのスローガンをたて、貸主側を攻撃してきています。契約自由の原則、私的自治により、本来契約当事者は、自由に賃貸借契約を締結できるはずです。ところが、家賃・共益費以外は建物賃貸借契約では認めないというのでは、取引社会の自由・選択が損なわれてしまいます。過度の国家による契約への介入、制限は、現在の規制緩和の動きにも反するものです。建物賃貸借においても、契約自由の原則・私的自治は確保しなければなりません。本件訴訟は、建物賃貸借契約において契約自由の原則・私的自治が認められるかどうかを決する訴訟でもあります。

3. 適正・公正な賃貸借関係確立に影響を与える訴訟

本件訴訟は、現在の貸主の立場を象徴する訴訟となっています。即ち、消費者契約法施行以降、建物賃貸借の分野では、借主の一方的優位な状況が作り出され、貸主の権利・地位が弱められてきています。貸主の立場は、戦前・戦後直後とは違って、現在ではマンション等の増加とともに、慢性的な過剰物件に悩まされています。また、貸主は多額の借入れをし、固定資産税、相続税等を支払い、維持管理費用を負担しているにもかかわらず、賃貸収入は減少する一方です。更に、建築基準法、宅建業法の規制強化、消費者契約法の制定により、貸主は、物件リスクの増大にも直面しています。強度不足、有害素材の使用、土壌汚染、物件内での殺人・自殺などの事故・事件、工作物責任等々の物件リスクは増大する一方です。他方、賃借人のリスクは、転居すれば解消するもので、転居のリスクに過ぎません。
このような現代的状況の中で、貸主・借主の建物賃貸借の対等平等の関係が崩されてきています。私達は、本件訴訟を含め、貸主・借主の対等平等な適正・公正な賃貸借関係の確立を目指す必要があります。本件訴訟は、この訴訟自体としても、また同種訴訟に対しても、更に今後建物賃貸借契約のあり方及び貸主・借主の適正・公正な建物賃貸借権利関係の確立にも重大な影響を与える訴訟です。いわば、現在及び将来の建物賃貸借の方向を決める訴訟と言っても過言ではありません。私達は、貸主、関係する不動産会社、弁護団、支援者の力を結集して、本件訴訟に取り組んでいます。


 

本件更新料返還訴訟の提起と貸主側の対応

平成19年4月13日、京都簡易裁判所に更新料返還訴訟が提訴されました。この訴訟は、今や京都だけでなく、全国の賃貸住宅の貸主、借主、不動産関係者等の注目を集める訴訟になってきています。

A氏・B氏の賃貸借契約の内容は、次のとおりです。

物件京都市左京区下鴨 所在  ワンルームマンション (トイレ・浴室あり)
契約日平成12年9月1日
更新料1年毎に10万円
礼金6万円
敷金10万円
賃料4万5000円
共益費なし

更新料条項(契約書21条)
契約書記載の賃貸借期間の満了時より、甲(賃貸人)にあっては6ヶ月前、乙(賃借人)にあっては1ヶ月前までに各相手方に対し更新拒絶の申出をしない限り、本契約は家賃・共益費等の金額に関する点を除き、更新継続されるものとする。但し契約書に別段の定めがある場合はそれに従う。尚この場合、乙(賃借人)は甲(賃貸人)に対し、契約書記載の更新料を支払わねばならない。
本件更新料返還請求訴訟の特色は、次のとおりです。
(1)既に支払った更新料の返還請求訴訟
(2)過去5回分の更新料支払分の返還請求
(3)退去後の更新料返還請求
(4)賃料1か月分を不払いしての退去
(5)原告は、契約時、更新時に更新料支払いについて異議を述べていない
更新料訴訟には、貸主から借主に請求する「未払い更新料請求型訴訟」と、借主から貸主に請求する「既払い更新料返還請求型訴訟」とがありますが、本件訴訟は返還請求型の極致とでも評すべき訴訟です。

まずもって、常識的に考えて、すでに過去5回も異議なく支払った更新料を、退去後未払家賃を請求されたからといって返還請求するのはおかしいと誰もが考えるところです。ところが、本件訴訟は13人の訴訟代理人をつけて、提訴時に新聞発表もされ、いわば鳴り物入りで訴訟提起されました。
被告とされたBさんは、当初、健康上の理由等から争わずにおこうかとも考えたとのことでしたが、本件訴訟は不当請求でもあり、全貸主のためにも頑張らないといけないと決意されました。Bさんの決意と並行して、更新料問題を考える会、貸主更新料弁護団が結成され、被告側としても全面的に訴訟対決する体制が整いました。
貸主側弁護団は、本件訴訟について、京都簡易裁判所から京都地方裁判所への移送を求め、移送決定を受け、現在、本件訴訟は3人の裁判官による合議事件としての審理及び京都地方裁判所での一番広い法廷での審理が実現しています。京都地方裁判所でも最重要事件の一つに本件訴訟は位置づけられています。





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