| 賃貸マンション更新料問題を考える会 |
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| 更新料返還訴訟の重要性と私達の取組み
私達、更新料問題を考える会は、本件更新料裁判が提訴されて以降、本件訴訟が更新料問題にとどまらない今後の建物賃貸借関係を左右する問題であると位置づけ、取組みを続けています。 ■１． 更新料を決する訴訟 本件訴訟は、直接的には、既払い更新料の返還請求にかかる訴訟です。既払い更新料の返還は、貸主がすでに受領をし、税金申告も済ませ、経費、返済などに使用している更新料の返還を求めるものであり、その返還が命ぜられるかどうかは死活問題となっています。更新料条項を契約し、更新料を受領してきた本件訴訟の貸主としては、どうしても譲れない訴訟です。 ■２． 契約自由の原則及び私的自治を確保する訴訟 本件訴訟は、消費者運動の流れの中で、原状回復費用特約→敷引特約→更新料特約→礼金特約の消費者側の攻撃の流れで提起されているものです。 ■３． 適正・公正な賃貸借関係確立に影響を与える訴訟 本件訴訟は、現在の貸主の立場を象徴する訴訟となっています。即ち、消費者契約法施行以降、建物賃貸借の分野では、借主の一方的優位な状況が作り出され、貸主の権利・地位が弱められてきています。貸主の立場は、戦前・戦後直後とは違って、現在ではマンション等の増加とともに、慢性的な過剰物件に悩まされています。また、貸主は多額の借入れをし、固定資産税、相続税等を支払い、維持管理費用を負担しているにもかかわらず、賃貸収入は減少する一方です。更に、建築基準法、宅建業法の規制強化、消費者契約法の制定により、貸主は、物件リスクの増大にも直面しています。強度不足、有害素材の使用、土壌汚染、物件内での殺人・自殺などの事故・事件、工作物責任等々の物件リスクは増大する一方です。他方、賃借人のリスクは、転居すれば解消するもので、転居のリスクに過ぎません。 |
| 本件更新料返還訴訟の提起と貸主側の対応 平成１９年４月１３日、京都簡易裁判所に更新料返還訴訟が提訴されました。この訴訟は、今や京都だけでなく、全国の賃貸住宅の貸主、借主、不動産関係者等の注目を集める訴訟になってきています。
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| Ａ氏・Ｂ氏の賃貸借契約の内容は、次のとおりです。 物件◆京都市左京区下鴨
所在 ワンルームマンション （トイレ・浴室あり） |
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| 本件更新料返還請求訴訟の特色は、次のとおりです。 | |
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| 更新料訴訟には、貸主から借主に請求する「未払い更新料請求型訴訟」と、借主から貸主に請求する「既払い更新料返還請求型訴訟」とがありますが、本件訴訟は返還請求型の極致とでも評すべき訴訟です。 まずもって、常識的に考えて、すでに過去５回も異議なく支払った更新料を、退去後未払家賃を請求されたからといって返還請求するのはおかしいと誰もが考えるところです。ところが、本件訴訟は１３人の訴訟代理人をつけて、提訴時に新聞発表もされ、いわば鳴り物入りで訴訟提起されました。 被告とされたＢさんは、当初、健康上の理由等から争わずにおこうかとも考えたとのことでしたが、本件訴訟は不当請求でもあり、全貸主のためにも頑張らないといけないと決意されました。Ｂさんの決意と並行して、更新料問題を考える会、貸主更新料弁護団が結成され、被告側としても全面的に訴訟対決する体制が整いました。 貸主側弁護団は、本件訴訟について、京都簡易裁判所から京都地方裁判所への移送を求め、移送決定を受け、現在、本件訴訟は３人の裁判官による合議事件としての審理及び京都地方裁判所での一番広い法廷での審理が実現しています。京都地方裁判所でも最重要事件の一つに本件訴訟は位置づけられています。 |
