本件更新特約は、本件賃貸借期間の契約期間満了の２か月前までに契約関係者らから特段の申し入れがないことを条件として、契約期間満了とともに自動的に２年間の契約期間が更新される一方で、控訴人は、被控訴人に対し、本件更新特約に定められた更新料の支払義務を負うことが定められた条項であると解される。このように本件更新特約は、更新料という負担はあるが、期間満了後の使用継続状況をもって、期間の定めのあった建物賃貸借契約が期間の定めのない賃貸借契約、すなわち、正当事由を必要とするものの、原則として解約の申し入れから６か月で賃貸借契約が終了するという契約関係になることを防ぎ、控訴人に対し、２年間という契約期間は本件居室についての賃借権を確保するものであり、むしろ、本件更新特約は、上記の点において、控訴人の賃借人としての権利を実質的に強化するものであると評価できる。
以上によれば、本件更新特約に基づく更新料の支払は、前記でいう賃借人としての権利を実質的に強化することに対する対価、賃貸人側から見れば強化された本件賃貸借契約関係を承諾することに対する対価ともいうべきものと考えられ、これに本件更新特約に定める更新料の金額が１か月分の賃料相当額とされている点にかんがみても、本件更新特約が消費者契約法及び借地借家法の趣旨に反し、建物賃借人に不利な特約、又は民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の権利を一方的に害する特約であるとはいえず、この点に関する控訴人の主張は理由がない。
